Page 44 - waia213

‫בנייני המשרדים בארה"ב‬

‫מתרוקנים‬

‫מאז פרוץ הקורונה טיפסו שטחי המשרדים הריקים והגיעו לשיא חסר תקדים ‪ -‬כמעט ‪ 20%‬ברבעון‬
‫הראשון‪ .‬הגורמים‪ :‬העבודה ההיברידית ועודף היצע של משרדים מיושנים שאין להם ביקוש‪.‬‬
‫אנליסט במודי'ס‪" :‬הקשיים במגזר עוד לא מאחורינו"‬

‫לפיכך‪ ,‬להערכת מחברי הדו"ח‪,‬‬ ‫שלא הצליחו למשוך שוכרים כשהכלכלה נכנסה‬ ‫ארבע שנים אחרי שפרצה מגפת‬
‫פיתרון מרכזי לצמצום השטחים‬ ‫למיתון ב־‪.1990‬‬ ‫הקורונה ושינתה את הרגלי‬
‫הפנויים יהיה המרת השימוש של‬ ‫העבודה ברחבי העולם‪ ,‬שיעור‬
‫חלק ניכר מהבניינים הישנים או‬ ‫בדו"ח שפרסמה בפברואר חברת ניהול הנכסים‬ ‫המשרדים הפנויים בארצות‬
‫הריסתם‪ .‬עם זאת‪ ,‬בשל הצניחה‬ ‫ברוקפילד‪ ,‬צויין כי ההיצע העודף הוא בעיקר‬ ‫הברית ממשיך לטפס‪ .‬לפי דו"ח‬
‫בביקושים‪ ,‬היקף הבנייה של בנייני‬ ‫של בניינים מיושנים‪ ,‬זאת בעוד היצע המשרדים‬ ‫שפרסמה בשבוע שעבר סוכנות‬
‫משרדים צנח לרמה הנמוכה‬ ‫שמתאימים להעדפות השוכרים הוא מוגבל‪" .‬המצב‬ ‫מודי'ס‪ ,‬הנתון טיפס ברבעון‬
‫הנוכחי בשוק היה צפוי לאחר עשורים של טעויות"‪,‬‬ ‫הראשון לשיא של ‪ 19.8%‬לעומת‬
‫ביותר מאז ‪.2012‬‬ ‫נכתב בדו"ח‪" .‬מרבית המשרדים הפנויים שוכנים‬ ‫‪ 19.6%‬רבעון קודם לכן‪ ,‬ששיקף‬
‫בבניינים שנבנו בשנות ה־‪ ,50‬ה־‪ ,60‬ה־‪ 70‬וה־‪,"80‬‬ ‫בעצמו את השיעור הגבוה ביותר‬
‫התפוסה בבנייני הפרימיום היא‬ ‫הדהדה את הדברים מארי אן טייהי‪ ,‬מנכ"לית אזור‬ ‫מאז ‪ ,1979‬השנה שבה החל‬
‫הגבוהה ביותר ועומדת על ‪.88%‬‬ ‫ניו יורק בסוכנות הנדל"ן ‪ .CBRE‬לפי ברוקפילד‪,‬‬ ‫התיעוד‪ .‬לשם השוואה‪ ,‬השיעור‬
‫אולם‪ ,‬בארה"ב ישנם רק כ־‪500‬‬ ‫‪ 90%‬מהמשרדים הפנויים הם בדרג התחתון של‬ ‫הממוצע של משרדים פנויים לפני‬
‫בניינים כאלה‪ ,‬המייצגים ‪9%‬‬ ‫הבניינים‪ ,‬המהווים ‪ 30%‬מכלל בנייני המשרדים‪.‬‬
‫מדובר במשרדים מיושנים‪ ,‬עם שירותים מוגבלים‬ ‫הקורונה עמד על כ־‪.16.8%‬‬
‫מהשוק‬ ‫ודרגה פחותה של פונקציונליות לעומת החדישים‪.‬‬
‫לפי נתונים שאספה חברת‬
‫בברוקפילד חילקו את בנייני‬ ‫המחקר ‪ ,CoStar Group‬חברות‬
‫המשרדים לשלוש קטגוריות‪ :‬נכסי‬ ‫מאכלסות כיום ‪ 18.5‬מיליון מ"ר‬
‫פרימיום‪ ,‬נכסים פונקציונליים‬ ‫)‪ 200‬מיליון רגל רבוע( פחות‬
‫וכל השאר‪ .‬שיעור התפוסה‬ ‫בשטחי משרדים לעומת השנים‬
‫בנכסי הפרימיום‪ ,‬בניינים חדשים‬ ‫שקדמו למגפה‪ ,‬והתחזית היא‬
‫השוכנים במיקומים מרכזיים‬ ‫לצמצום של ‪ 14‬מיליון מ"ר נוספים בשנתיים‬
‫ומציעים שלל שירותים‪ ,‬כמו גישה לחדר כושר‪ ,‬הוא‬ ‫הקרובות‪" .‬הקשיים במגזר המשרדים עוד לא‬
‫הגבוה ביותר ועומד על ‪ .88%‬אולם‪ ,‬לפי הדו"ח ישנם‬ ‫מאחורינו"‪ ,‬אמר תומאס לסאלויה‪ ,‬ראש חטיבת‬
‫בארצות הברית כ־‪ 500‬בניינים כאלה‪ ,‬והם מייצגים‬ ‫הנדל"ן המסחרי במודי'ס ומחבר הדו"ח‪ .‬עם זאת‪,‬‬
‫‪ 9%‬בלבד מכלל השוק‪ .‬בשתי הקטגוריות הבאות‬ ‫הוא ציין כי המדדים הכלכליים האחרונים עוזרים‬
‫יורד שיעור התפוסה‪ ,‬כשבמשרדים פונקציונליים‪,‬‬
‫המציעים חלק ניכר מהשירותים שאפשר למצוא‬ ‫למנוע סערה מושלמה במגזר‪.‬‬
‫בנכסי הפרימיום‪ ,‬שיעור השטחים הריקים הוא‬
‫‪ .17.1%‬הנתון מזנק ל־‪ 21.1%‬בקטגוריה השלישית‪,‬‬ ‫העלייה בשיעור המשרדים הפנויים משפיעה לרעה‬
‫הכוללת בעיקר בניינים שהוקמו לפני אימוץ‬ ‫לא רק על בעלי הנכסים‪ ,‬אלא גם על מסעדנים‪,‬‬
‫טכנולוגיות מודרניות ולכן סובלים מהיעדר אור‬ ‫קמעונאים ובעלי עסקים קטנים אחרים שפרנסתם‬

‫טבעי‪ ,‬תקרות נמוכות וצפיפות‪.‬‬ ‫תלוייה בפעילות עובדי המשרדים‪.‬‬

‫על אף הירידה בביקושים‪ ,‬רמות השכירות נותרו‬ ‫הסיבה העיקרית למשבר היא האימוץ הנרחב של‬
‫גבוהות‪ .‬השכירות המבוקשת הממוצעת עמדה‬ ‫מודל העבודה ההיברידי‪ ,‬כאשר בעקבות זאת‪,‬‬
‫ברבעון הרביעי על ‪ 35.24‬דולר לרגל רבוע‪ ,‬לעומת‬ ‫חברות ממשיכות לצמצם את חללי המשרדים‪.‬‬
‫‪ 34.92‬דולר ברבעון הרביעי של‬
‫‪ ,2019‬כך לפי ‪ .CoStar‬השכירות‬ ‫העלאות הריבית של הבנק‬
‫הגבוהה משקפת את האופן שבו‬ ‫הפדרלי המרכזי השפיעו גם הן על‬
‫עובד שוק הנדל"ן המסחרי‪ ,‬שכן‬
‫שכירות היא מדד קריטי שמשמש‬ ‫חוסר הנכונות לשכור משרדים‪.‬‬
‫את הלווים ושחקנים אחרים בשוק‬
‫כדי לקבוע את שווי הנכס‪ .‬לכן‪,‬‬ ‫גורם נוסף ומרכזי לא פחות‬
‫בעלי הנכסים עושים הכל כדי‬ ‫הוא ההיצע הגבוה‪ ,‬זאת בעיקר‬
‫להימנע מהורדת דמי השכירות‪,‬‬ ‫בעקבות בנייה נרחבת בשנות‬
‫מחשש לפגיעה בשווי‪ ,‬זאת על אף‬ ‫ה־‪ 80‬וה־‪ .90‬באותה תקופה‪,‬‬
‫שרמת השכירות עלולה להבריח‬ ‫הלוואות זולות ונכונות של בנקים‬
‫שוכרים פוטנציאלים‪ .‬כפיצוי‪,‬‬ ‫לממן פרויקטי בנייה ספקולטיביים‬
‫המשכירים החלו לאחרונה להציע‬ ‫שטרם הובטחו להם שוכרים‪,‬‬
‫תמריצים‪ ,‬כמו מספר חודשים‬ ‫הובילו לפריחה בהקמת משרדים‪.‬‬
‫ללא דמי שכירות‪" .‬שמעתי גם על‬ ‫"בניתי בנייין בשטח של כמעט‬
‫שנה חינם בחוזה לעשר שנים"‪,‬‬ ‫מיליון רגל רבוע )‪ 92,900‬מ"ר(‬
‫אמר לוול סטריט ג'ורנל פיל מובלי‬ ‫והוא היה ריק ב־‪ ,"100%‬סיפר‬
‫ל"וול סטריט ג'ורנל" הקבלן ברוס‬
‫מ‪.CoStar-‬‬ ‫אייכנר‪ ,‬שבנה בשנות ה־‪ 80‬מגדל‬
‫משרדים ברחוב ברודוויי במנהטן‪.‬‬
‫התוצאה של פרויקטים כאלה‬
‫היתה היצע רב של בנייני משרדים‬

‫‪www.weareinamerica.com 44‬‬