מחירי הבתים עלו בלוס אנג׳לס למרות הקורונה ואיבוד מקורות פרנסה – איך אתה מסביר את זה?
"מחירי הבתים תלויים בביקוש והיצע. בזמן מגפת הקורונה ההיצע ירד בצורה דרסטית ולעומת זו הביקוש עוד עלה הרבה יותר. יש מספר סיבות עיקריות לירידה במספר הבתים המוצעים בשוק: בעלי בית פחדו מכניסת אנשים לביתם בתקופת המכירה בגלל המגיפה. בנוסף, בעלי בתים שכבר היו מוכנים למכור את ביתם ולאפשר לקונים להיכנס ולבדוק את הבית, לא מצאו בית אחר לרכישה בגלל ההיצע הנמוך.
בתקופת הקורונה לא ניתן היה לפנות דיירים שלא שילמו שכר דירה ומאליו יש קשיים רבים במכירת נכס שיש בו דיירים. לא ניתן לקונים להיכנס ולבדוק את הנכס ובנוסף, קונים פוטנציאלים מאליו חוששים לרכוש נכס שיש בו דיירים שאינם משלמים שכר דירה ולא ניתן לפנותם. בנוסף, נרשמה התייקרות מחירי הבניה מה שהוריד את מספר הבתים החדשים המוצעים למכירה".
איך את מסביר את העליה בביקוש דווקא בתקופה שאנשים רבים כל כך איבדו מקורות הכנסה?
"גם לכך יש מספר סיבות: הריביות הן מהנמוכות ביותר בהיסטורייה, הרבה אנשים עברו לעבוד מהבית והרבה משקיעים בבית נוסף מחשש של ירידה מתמשכת בערכו של הדולר בעקבות האינפלציה ומעדיפים להשקיע בנדל"ן".
ערך הבתים הכפיל את עצמו בשנים האחרונות ובעיקר בשנה האחרונה, גם בלוס אנג'לס וגם בערים שהפכו לפופולאריות עקב מגמת מעבר עליהן כמו דאלאס ומיאמי. האם מדובר בבועה שתתפוצץ?
"השאלה האם שוק הנדלן בבועה שתתפוצץ, היא שאלה נפוצה מאוד, ולרבים יש דעות שונות. מה שאנו צריכים להתבסס עליו הם אנשים מקצועיים בעלי ניסיון. לדברי נתניאל קארפ, כלכלן ראשי (BBVA USA Bank) לא מדובר בבועה, הריבית הנמוכה מאפשרת לקונים לרכוש בסכומים גבוהים יותר. דבר נוסף ההלוואות הן חזקות, המסמכים והנתונים נבדקים ונבחנים ונאשרים על ידי הלנדר מתחת לזכוכית מגדלת, לא לפי מה שהיה לפני 2008. לביל מקברייד (מחברת (Calculated Risk היתה תחושה רעה לגבי שוק הנדל"ן לפני 2008 (אז חלה הקריסה הגדולה). לעומת זאת היום הוא מרגיש שבסיס ההלוואות חזק, שהביקוש ימשיך לעלות במיוחד עם הצריכה לבתים של דור המילניום (דור שנולד בין 1980-2000).
מארק פלאמינג, כלכלן ראשי של First American אומר כשמסתכלים לאחור אל הבועה שנוצרה ב-2006 מחירי הבתים עברו את כוח הקנייה בארצות הברית ואילו היום כוח הקנייה גבוה כמעט פי שניים ממחיר המכירה החציוני בארה"ב. השלושה מאמינים מאוד שאנחנו לא בבועה ולא נראה את ערכי בתים מתרסקים כפי שראינו ב – 2008. והם לא לבד. גם גולדמן סאקס, ג'יי פי מורגן, מורגן סטנלי ומריל לינץ' מחזיקים באותה דיעה.
מה אתה ממליץ לאנשים המבקשים להשקיע בנדל״ן – להשקיע בל.א או במדינות אחרות שם הבתים זולים יותר עדיין אך אולי התשואה הכספית אינה גדולה?
"השאלה הזאת מאוד מורכבת. זה מאוד תלוי באיזורים מסוימים בתוך המדינות. יש לי לדוגמא משקיעים מקומיים שמעדיפים לקנות פה בלוס אנג׳לס כדי להיות קרובים לנכסים למרות המחירים גבוהים, ויש אחרים שמעדיפים להשקיע מחוץ לקליפורניה בגלל חוקי קליפורניה שהם לרוב לטובת הדייר לעומת בעל הנכס.
התשואה באיזורים יקרים כמו לוס אנג׳לס, היא יחסית גבוהה יותר כי הנכס יקר יותר, לעומת מדינות אחרות שמחיר הנכס הוא נמוך יותר אך גם השכירות נמוכה יותר".
מהן הערים הכי כדאיות להשקעה בארה״ב?
"הערים הכי כדאיות להשקעה בארהב לעכשיו הן:
א) אטלנטה, מחיר ממוצע לבית הוא 385 אלף דולר, עלייה של 15 אחוז משנה לשנה והשכירות עלתה ב- 10 אחוז. חלק מהסיבות לעליית המחירים והשכירות הן עלייה באוכלוסיה של 400,000 איש ופחות דירות נבנו בשש שנים האחרונות. אטלנטה היא בית לחברות גדולות דוגמת: home depot, Coca-Cola, Delta Airlines, Aflac and UPS ושדה התעופה הכי עסוק בעולם מזה 20 שנה.
ב) פיניקס אריזונה, אומנם מחירי הבתים עלו ב 30 אחוזים משנה קודם, אבל השכירויות עלו גם כן, לדוגמא בממוצע דירת שני חדרים עלתה מ 908 דולר לחודש ב 2015 ל- 1,281 דולר בחודש עכשיו. הארנונה באריזונה הרבה יותר נמוכה מקליפורניה בערך 0.75 אחוז לעומת 1.25% בלוס אנג'לס.
ג) לאס ווגאס, מספר חברות ענק עברו לווגאס לדוגמא טסלה, גוגל, ועוד היי טק אחרים. אונברסיטת נבאדה פתחה מגמות של היי טק שיעסיקו כ 25,000 אנשים שיניב מעל 2.6 ביליון דולר.
ד) אוסטין טקסס, אוסטין נחשבת לעיר הכי מהירה בגדילה שלה בארצות הברית לשנת 2020. מחיר ממוצע של בית הוא 536,000 דולר מלאי הבתים נמוך והשכירויות עלו בהתאם. האוכלוסיה של אוסטין הולכת וגדלה, וחברות היי טק וסטארט אפ גם באוסטין מגיעות, לדוגמא אפל בונה שם קמפוס של ביליון דולר, טסלה, אורקל עוברת מסן פרנסיסקו לאוסטין. סמסונג א IBM, AT&T הן פועלות באוסטין.
אוסטין היא אחת הערים הצעירות בארה"ב (הגיל הממוצע 33), המעניקה תסיסה צעירה וצמיחה מתמדת.
