בחודש האחרון סיפקו רחובותיהן של כמה ערים באירופה תמונות שקשה היה להתעלם מהן: מכוניות עולות באש, חלונות ראווה מנופצים, חנויות נבזזות, בתי עסק שנשרפים ועימותים אלימים בין צעירים רעולי פנים לכוחות המשטרה. בפריז הועלו באש מכוניות ואופניים, חנויות נפרצו ונבזזו, ובכמה ערים בצרפת הוצתו גם מבני ציבור.
במילאנו הפכו הפגנות שהחלו כמחאה על יוקר המחיה, מחירי הדיור והמצב בשירותים הציבוריים להתפרעויות שכללו הצתות, ניפוץ חלונות ראווה וביזה של חנויות באזור הקניות היוקרתי הסמוך לפיאצה דל דואומו.
המחאות אינן מוגבלות לנושא אחד. סטודנטים יצאו לרחובות במחאה על מצב בתי הספר, הצפיפות בכיתות ומחסור במורים; עובדים ומשפחות מחו על התייקרות המזון, הדלק והדיור ועל שחיקת השירותים הציבוריים. באיטליה, בצרפת, בפורטוגל ובמדינות נוספות נערכו הפגנות המוניות. חלקן היו שקטות, אך בשוליהן פעלו קבוצות אלימות שניצלו את ההתקהלויות כדי להתעמת עם המשטרה, להשחית רכוש ולבזוז עסקים.
בצרפת הגיע היקף הנזק באירועי האלימות של אוקטובר, לפי הערכות שפורסמו, ליותר ממיליארד אירו. כמעט 2,400 בני אדם נעצרו בסוף שבוע אחד, ואלפי בתי עסק נבזזו או ניזוקו. גם באיטליה נרשמו מעצרים ופצועים בקרב כוחות הביטחון. במילאנו, לפי דיווחי המשטרה שצוטטו בתקשורת, יותר מ־270 צעירים עוכבו במהלך שני ימי ההתפרעויות, וחנויות של מותגים מוכרים, בהם Foot Locker ו־Levi's, נופצו ונבזזו. הממשלה האיטלקית אף שלחה מאות חיילים לעיר כדי לתגבר את האבטחה.
התמונות הללו מעלות שאלה החורגת מהנזק המיידי לחנויות ולרכוש: האם האלימות וחוסר הביטחון עלולים לשנות את פני מרכזי הערים באירופה, לגרום לתושבים ולעסקים לעזוב, ובסופו של דבר להשפיע גם על מחירי הנדל"ן?
כשהביטחון האישי הופך לשיקול נדל"ני
שוק הנדל"ן אינו מגיב רק לריבית, לאינפלציה ולהיצע הדירות. גם תחושת הביטחון, איכות החיים, הנגישות לשירותים והאמון ביכולתן של הרשויות לשמור על הסדר משפיעים על החלטות של רוכשי דירות, שוכרים ומשקיעים. כאשר שכונה הופכת למוקד חוזר של הצתות, ביזה ועימותים, הדבר עלול להרתיע משפחות, בעלי עסקים ומשקיעים, גם אם הנזק הפיזי עצמו מוגבל למספר רחובות.
ההשפעה האפשרית אינה בהכרח ירידה מיידית במחירי הדירות בכל העיר. לעיתים היא מתחילה בשוק השכירות: בעלי עסקים מתקשים להפעיל חנויות, שוכרים מחפשים אזורים שקטים יותר, בעלי נכסים מתקשים למצוא שוכרים, ומשקיעים דורשים תשואה גבוהה יותר כדי לפצות על הסיכון. אם התהליך נמשך לאורך זמן, הוא עלול להשפיע גם על שווי הנכסים ועל הביקוש למגורים באזור.
עם זאת, נכון לעכשיו אין נתונים המוכיחים כי גל המהומות של אוקטובר כבר גרם לירידה במחירי הנדל"ן בפריז, מילאנו או בערים אחרות. מוקדם מדי לקבוע אם תושבים החלו לעזוב בעקבות האירועים, או אם נרשמה ירידה במספר העסקאות. מחירי הדירות מושפעים מגורמים רבים, ולכן גם ירידה שתירשם בחודשים הקרובים לא תוכל להיות מיוחסת אוטומטית לאלימות ברחובות.
אבל במילאנו, אחת הערים שבהן נרשמו ההתפרעויות הבולטות ביותר, אפשר לראות כיצד משבר חברתי וכלכלי עמוק כבר משנה את שוק הדיור ואת הרכב האוכלוסייה.
מילאנו: עיר שהופכת ליקרה מדי עבור תושביה
מילאנו היא בירת העסקים, האופנה והפיננסים של איטליה, אך בשנים האחרונות היא הפכה גם לאחת הערים היקרות במדינה למגורים. כתבה שפורסמה ב־9 באוקטובר בעיתון האיטלקי La Repubblica תיארה עיר שבה מעמד הביניים מתקשה יותר ויותר לרכוש דירה או לעמוד בשכר הדירה, בעוד שמחירי הנכסים היוקרתיים ממשיכים לטפס.
על פי הנתונים שהובאו בכתבה, המחיר המבוקש הממוצע לדירה במילאנו עומד על כ־5,600 אירו למ"ר, ושכר הדירה הממוצע מגיע ליותר מ־22 אירו למ"ר בחודש. דירת 60 מ"ר עשויה לעלות יותר מ־330 אלף אירו, והשכרתה עולה בממוצע יותר מ־1,300 אירו בחודש. במרכז העיר המחירים גבוהים בהרבה, ובאזורים היוקרתיים הם מגיעים לעשרות אלפי אירו למ"ר.
המצוקה אינה מוגבלת למשפחות מעוטות הכנסה. גם בעלי מקצוע חיוניים, ובהם מורים, שוטרים, אחיות ועובדי ציבור, מתקשים למצוא בעיר דיור התואם את שכרם. נשיא בית המשפט במילאנו סיפר כי מתוך 94 מועמדים שהתקבלו למשרות של עוזרים משפטיים בעיר, רק חמישה הסכימו לקבל את התפקיד. הסיבה, לדבריו, היא הקושי להתקיים בעיר ממשכורת של כ־1,500 אירו בחודש, ובוודאי לרכוש או לשכור בה דירה.
במקביל, כ־17 אלף משפחות ממתינות לדיור ציבורי, אך פחות מאלף משפחות מקבלות דירה מדי שנה. חלק ניכר ממלאי הדיור הציבורי מוזנח ודורש שיפוץ. התוצאה היא שתושבים ותיקים ומשפחות צעירות נדחקים החוצה, בעוד העיר מושכת בעלי הון זרים, משקיעים ותיירים בעלי כוח קנייה גבוה.
גם שוק הנדל"ן היוקרתי ממשיך לפעול בקצב משלו. לפי נתונים של חברת Savills שהובאו בכתבה, בשנת 2025 נמכרו במילאנו 204 נכסים במחיר העולה על שני מיליון אירו – עלייה של 59% לעומת 2019. במילים אחרות, העיר מתמודדת עם פער הולך ומתרחב בין שוק יוקרה המשגשג בזכות הון בינלאומי לבין תושבים מקומיים שמתקשים למצוא קורת גג במחיר סביר.
על הרקע הזה פרצו המהומות באוקטובר. כתבת ה־Guardian מ־23 באוקטובר תיארה כיצד הפגנות של צעירים במחאה על יוקר המחיה והדיור הידרדרו לעימותים עם המשטרה, הצתת פחי אשפה, ניפוץ חלונות ראווה וביזה של חנויות במרכז העיר. חלק מהצעירים הגיעו, לפי הדיווח, משכונות מוחלשות בפאתי מילאנו. חלק ארי של המתפרעים, בדומה לאלו במדינות הסמוכות, הן מהגרים ובני מהגרים ממדינות מוסלמיות החשים כי אין להם סיכוי להשתלב בחברה ובכלכלה.
ומה בנוגע לתיירות?
גם ענף התיירות, אחד ממנועי הכלכלה המרכזיים של צרפת, מתחיל להרגיש את השלכות האלימות. פריז אינה רק עיר מגורים אלא אחד מיעדי התיירות המבוקשים בעולם, והדימויים של מכוניות שרופות, חנויות שנבזזו ורחובות הרוסים, שהופצו שוב ושוב בתקשורת וברשתות החברתיות, עלולים לפגוע בתדמיתה לאורך זמן. החשש הזה כבר אינו תיאורטי: ב־22 באוקטובר דיווח העיתון הצרפתי Le Parisien כי בתי מלון בפריז החלו לקבל ביטולים, וכי בענף חוששים משיעור ביטולים של כעשרה אחוזים, אם כי הנתון משתנה בין בתי המלון והאזורים. מומחה התיירות דידייה ארינו העריך כי בעקבות יום אחד של מהומות נרשם אובדן של כ־80 אלף לינות, וכי הנזק הכלכלי, הכולל ביטולים ומבקרים שהחליטו שלא להגיע, עשוי להגיע לכ־100 מיליון אירו. לדבריו, ככל שהאלימות תימשך ותזכה לסיקור בינלאומי נרחב יותר, כך יגדל הנזק, במיוחד בקרב תיירים המגיעים מארצות רחוקות כמו ארצות הברית.
הפגיעה בתיירות מצטרפת לנזק הכבד שספגו בתי העסק. לפי דיווח רויטרס מ־29 באוקטובר, כ־2,400 חנויות בצרפת נפגעו, וההפסדים מוערכים ביותר ממיליארד אירו; יותר מרבע מהחנויות שניזוקו עדיין לא חזרו לפעילות. דווקא החודשים נובמבר ודצמבר, שבהם מתרכזים כ־40 אחוזים מהמכירות השנתיות של ענף הקמעונאות, עומדים כעת בסימן שאלה. בעלי עסקים שנאלצו לשפץ חנויות, להחליף חלונות ראווה, לשלם עבור אבטחה ולספוג אובדן הכנסות יצטרכו למצוא דרך להתאושש. ייתכן שחלק מהעלויות יתגלגלו בסופו של דבר לצרכנים באמצעות מחירים גבוהים יותר, אך אין עדיין נתונים המצביעים על התייקרות כזו בפועל. מנגד, אם התיירים והקונים ימשיכו להתרחק, עסקים רבים עלולים לגלות שאין להם די לקוחות כדי להצדיק העלאת מחירים. כך עלולה להיווצר פגיעה כפולה: גם בתיירות ובמסחר וגם באטרקטיביות של אזורים מסוימים למגורים ולהשקעה.
האם הערים יאבדו את תושביהן?
הסכנה ארוכת הטווח אינה בהכרח קריסה של שוק הנדל"ן, אלא העמקת הפער בין מרכזי ערים אטרקטיביים לעשירים ולמשקיעים לבין שכונות שבהן תושבים ותיקים, משפחות צעירות ובעלי עסקים מתקשים לחיות ולפעול. אם תחושת חוסר הביטחון תתווסף ליוקר המחיה, למחסור בדיור ולשירותים ציבוריים שאינם מספקים מענה, היא עלולה להאיץ תהליכים שכבר מתרחשים.
בעלי חנויות שנפגעו מביזה או מהצתות עשויים להחליט שלא לפתוח מחדש את עסקיהם. בעלי נכסים עלולים להעדיף שוכרים לטווח קצר או למכור את הנכסים, ומשפחות שיש להן אפשרות כלכלית עשויות לחפש מגורים בפרברים או בערים קטנות יותר. במקרים כאלה, הפגיעה בשוק המקומי אינה נמדדת רק במחיר הדירה, אלא גם באובדן עסקים, מקומות עבודה ושירותים שהופכים שכונה למקום שאפשר לחיות בו.
בשלב זה, מוקדם לקבוע אם גל האלימות באירופה יוביל לנדידת אוכלוסייה או לירידה במחירי הנדל"ן. כדי לבחון זאת יהיה צורך לעקוב בחודשים הקרובים אחר מחירי העסקאות והשכירות בשכונות שנפגעו, שיעורי התפוסה של חנויות ומשרדים, מספר העסקים שנסגרו והיקף המעבר של תושבים לאזורים אחרים.
מילאנו כבר מציגה את התמונה המורכבת: עיר שבה מחירי הדיור דוחקים החוצה חלק מתושביה, ובמקביל מתמודדת עם מחאה חברתית ועם התפרצויות אלימות במרכזיה. השאלה שנותרה פתוחה היא אם האלימות תהיה אירוע חולף, או שתהפוך לגורם נוסף שיפגע באטרקטיביות של מרכזי הערים באירופה – ובסופו של דבר גם בשווי הנכסים שבהן.
