מאת: אהרון דבורי
שוק הנדל״ן האמריקאי נמצא בתקופה מאתגרת: מחירי בתים קרובים לרמות שיא וריביות המשכנתא ארוכות הטווח נותרות גבוהות, מעל 6%. עם זאת, התחזיות ל 2026 מצביעות על שינוי מגמה פוטנציאלי שיכול להקל על קונים ולהשפיע על עסקאות חדשות.
ירידת ריביות – שפל של מעל 3 שנים
הריבית הממוצעת על משכנתא קבועה ל-30 שנה ירדה ל-6.01%, הרמה הנמוכה ביותר מאז ספטמבר 2022. זו ירידה קטנה לעומת השבוע הקודם (6.09%) אך משמעותית לעומת 6.85% בתחילת 2025.
גם הריביות על משכנתאות קצרות יותר, כמו ל-15 שנה, חוו ירידה קלה ל-5.35% מה שמספק הקלה מסוימת למשקי בית שמחדשים משכנתא קיימת. הירידה בריבית נובעת גם מהחלטות הפדרל ריזרב ומשינויים בתשואות אג"ח ל-10 שנים, שמושפעים מהמצב הכלכלי הכללי.
למרות הירידה, שיעורי הריבית עדיין גבוהים בהשוואה לשנים האחרונות, ולכן ההשפעה על שוק הקונים ניכרת אך מוגבלת. מחירים גבוהים והיצע נמוך מונעים את פריצת הדרך הדרמטית, אך הירידה מספקת הזדמנות להתחלת מגמת יציבות.
השפעת הריביות על רכישות בתים
• תחזיות Realtor.com מצביעות על ירידה קלה בריבית ל-6.3% בממוצע ב-2026, לעומת 6.6% ב-2025.
• ירידה זו, יחד עם צמיחת שכר צפויה, צפויה לעודד יותר קונים להיכנס לשוק ולממש רכישות.
• מכירות בתים קיימים צפויות לעלות באופן מתון – Realtor.com. צופה גידול של כ-1.7% ל-4.13 מיליון עסקאות, בעוד Zillow מעריכה גידול של
כ-4.3% לכ-4.3 מיליון מכירות.
הגידול הצפוי בהיצע – יותר בתים זמינים ומלאי דירות חדש – יחד עם ריביות נמוכות במעט, צפוי לתת לקונים יותר כוח במשא ומתן.
מחירי בתים: מי ירוויח ומי יפסיד?
התחזיות לגבי מחירי הבתים מצביעות על תמונה מעורבת:
• בערים מסוימות, בעיקר בדרום ובמערב ארה״ב, מחירי הבתים צפויים לרדת, הירידות הגדולות ביותר צפויות בפלורידה כמו קייפ קוראל ובלודרדייל ירידה של כ-10.2%
• ב-22 מתוך 100 הערים הגדולות צפויה ירידה במחירי הבתים, בעוד ב 78 האחרות צפויות עליות קלות, ממוצע גידול של כ-4%.
הירידות צפויות בעיקר באזורים שהיו תחת בועה בתקופת COVID, שבה ביקוש גבוה וריביות נמוכות הזינו עליית מחירים. כעת הביקוש צפוי לחזור למגבלות מציאותיות יותר.
מה המשמעות לקונים ולמוכרים?
הנתונים מצביעים על שוק מאוזן יותר ב-2026:
• קונים ייהנו מהיצע רחב יותר ושיעורי ריבית מעט נמוכים יותר.
• מוכרים לא ייהנו מהכוח הבלעדי שהיה בשוק תחרותי במיוחד.
• השוק צפוי להיות הוגן יותר, שבו לא יהיה יתרון חד-צדדי לצד המוכרים, בדומה לשוק המאזן שנראה לפני מגיפת הקורונה.
למרות שהריביות עדיין גבוהות בהשוואה לרמות ההיסטוריות של תחילת העשור, השילוב של ירידת ריבית קלה, עלייה צפויה בשכר והיצע מוגבר מייצר שוק יותר ידידותי לקונים. צפוי כי יותר משפחות ייכנסו לשוק, מה שעשוי להוביל ליותר עסקאות וליציבות מחירים יחסית ב-2026.
